Que documentos tenho de apresentar para pedir um registo?

Registo Predial

É sempre necessário apresentar caderneta predial passada pela repartição de finanças competente (ou certidão matricial) emitida ou revalidada há menos de um ano. Se o prédio estiver omisso na matriz (não tem ainda artigo próprio), deve ser apresentado o duplicado do pedido de inscrição na Repartição de Finanças competente, ou certidão da declaração, emitidos há menos de um ano. A certidão matricial a que aqui nos referimos, pode também ser requerida on-line, pelo proprietário do imóvel, por acesso ao site das declarações electrónicas (http://www.e-financas.gov.pt/de/jsp-dgci/main.jsp).

A partir de 01/01/2009, a prova da inscrição na matriz passará a ser obtida pelo serviço de registo mediante acesso directo à informação constante da base de dados das entidades competentes, ou, em caso de impossibilidade, por solicitação oficiosa e gratuita do documento às referidas entidades. Quanto á declaração para inscrição na matriz, ou ao pedido da sua alteração ou rectificação, passará a ser feita pelos serviços de registo, a pedido do interessado e de acordo com as declarações por ele prestadas.

 Consoante os factos a registar são ainda necessários outros documentos designadamente:

Aquisição e hipoteca (Consultar Notas Importantes no final desta rubrica)

• Antes de titulados os contratos

Utilizando para o efeito os impressos próprios (também disponíveis em formato digital neste site), pode pedir o registo antes de os contratos serem celebrados.

Tratando-se de registos provisórios por natureza, permite-se, através deles, acautelar os interesses dos contraentes, salvaguardando a prioridade perante outros pedidos que sobre o mesmo prédio venham a incidir. Nestes casos, o registo será efectuado com base em declaração do proprietário e a sua assinatura reconhecida presencialmente num Cartório. Se o proprietário (pessoa que transmite o prédio ou que constitui a hipoteca) se deslocar pessoalmente à Conservatória, não será necessário este reconhecimento, podendo a sua assinatura ser feita na presença do funcionário do serviço de registo no momento do pedido.

Atenta a sua natureza de registos meramente cautelares, que carecem de ser vertidos em documentos que os titulem, logo após a celebração dos respectivos contratos, deverá dirigir-se à Conservatória (por si ou por interposta pessoa) onde solicitará a conversão dos registos em definitivo. Este último registo é requerido, na grande maioria dos casos, pela instituição bancária

Elementos que devem ser declarados complementarmente nos registos provisórios:

– registo provisório de aquisição – identificação do (s) proprietário (s) e valor da venda (ex: A e B, casados, declaram que pretendem o registo provisório a favor de …. por lhe ter prometido ……. (indicar causa. Por exemplo vender, doar, permutar) pelo preço de ……. Assinatura (s);

O  registo provisório de aquisição pode também ser feito com base em contrato promessa. Neste caso, o registo, que normalmente (se feito com base em declaração do proprietário) tem o prazo de vigência de seis meses, pode ser renovado por igual período até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido;

- registo provisório de hipoteca - a identificação dos mutuários (quem contrai o empréstimo), pretende (m) que se registe provisoriamente a favor de …. hipoteca sobre o prédio ….. para garantia de …. (fundamento - por exemplo empréstimo, abertura de crédito, etc), capital …..taxa de juro anual ….. % cláusula penal ….. % Despesas extra judiciais … Assinatura (s): …..
Com base nestes elementos, a Conservatória vai calcular o montante máximo de crédito e acessórios assegurado pela hipoteca (capital mutuado/saldo devedor x taxa de juro x 3 (tratando-se de juros a hipoteca não pode abranger mais do que os relativos a três anos) + despesas + capital mutuado/ saldo devedor. Consultar, a este propósito, as orientações constantes do impresso de registo.

• Depois de celebrados os contratos

Certidão da escritura pública (ex. de compra e venda, mútuo com hipoteca, doação, permuta, partilha, justificação notarial).
Tratando-se de compra e venda, acompanhada de mútuo (empréstimo), de prédio urbano ou fracção autónoma destinados a habitação, a escritura pode ser substituída por documento particular, lavrado em impresso de modelo legal, desde que a entidade mutuante seja uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação.

NOTAS IMPORTANTES:

• O Decreto-Lei nº 263-A/2007, de 23 de Julho, criou o procedimento especial de transmissão, oneração e registo de prédio urbano em atendimento presencial único. O procedimento “Casa pronta” permite a realização imediata, e num único ponto de atendimento, de todas as operações necessárias à transmissão de um imóvel (mais informações acerca deste novo serviço e locais onde o mesmo está já disponível podem ser obtidas neste site AQUI);
• Desde 21/07/2008, deixou de ter de apresentar certidões de registo civil ou de registo comercial nas Conservatórias de registo predial. O serviço pode obtê-las directamente junto dos serviços de registo, sem ter de as solicitar ao interessado.
• Foi também já eliminada a competência territorial das conservatórias, no que diz respeito á emissão de certidões – as certidões de registo predial passam a poder ser emitidas por qualquer Conservatória desta espécie, independentemente do local da situação do imóvel.
• A partir de 01/01/2009, tornam-se facultativas as escrituras relativas a diversos actos da vida dos cidadãos e das empresas. Deixam de ser obrigatórias, designadamente, as escrituras públicas para a compra e venda e para a constituição ou modificação de hipoteca voluntária que recaia sobre bens imóveis e, consequentemente, para os demais contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles, aos quais sejam aplicáveis as regras da compra e venda. Igualmente, a escritura pública deixa de ser obrigatória para a doação de imóveis, para a alienação de herança ou de quinhão hereditário e para a constituição do direito real de habitação periódica. Estes actos passam a poder ser realizados por documento particular autenticado.
  Consulte a propósito o Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Julho, disponível neste site.

Conheça as restantes novidades de registo predial AQUI.

Aquisição em comunhão hereditária

O registo de aquisição em comunhão hereditária (ou em comum e sem determinação de parte ou direito), é feito a favor de todos os herdeiros com base em documento comprovativo da habilitação, e, tratando -se de prédio não descrito, em declaração que identifique os bens. Será também necessário exibir uma certidão emitida pela Repartição de Finanças competente que comprove ter sido instaurado o processo de liquidação de imposto. A lei basta-se, neste caso, com a prova de que, do referido processo, faz parte o prédio a que o registo se refere.

NOTAS IMPORTANTES:

• Acerca do Balcão das heranças e Balcão divórcio com partilha, novo serviço disponibilizado pelo IRN, IP consulte a informação disponível aqui.
• De acordo com as novas previsões constantes do Código do Registo Predial, estando o prédio omisso (não registado) no registo predial, a inscrição prévia em nome do autor da herança é dispensada no registo de aquisição decorrente de partilha de qualquer património, hereditário ou conjugal, podendo registar -se o bem desde logo em nome do adquirente na partilha. Igualmente, para a realização de partilha de prédios descritos (registados), é eliminada a prova do registo em nome do autor da herança, sem prejuízo do princípio do trato sucessivo. É também eliminado, para todas as situações, o registo intermédio em nome dos titulares de bens ou direitos integrados em herança indivisa. O registo passa assim a poder ser directamente promovido em nome de quem efectivamente adquira o bem.
  Consulte a propósito arts. 8º-A/1/a/iii, 35º, 37º e 55º/a do Código do Registo Predial.

Operações de transformação fundiária

Os registos das operações de transformação fundiária e das respectivas alterações são efectuadas com base no alvará respectivo, no recibo de admissão de comunicação prévia ou em outro documento que legalmente comprove aqueles factos, com individualização dos lotes ou parcelas.

Penhora

A penhora de coisas imóveis realiza-se por comunicação electrónica do agente de execução ao serviço de registo competente, a qual vale como pedido de registo, ou com a apresentação naquele serviço de declaração por ele subscrita.

Hipoteca legal ou judicial

O registo de hipoteca legal ou judicial é feito com base em certidão do título de que resulta a garantia, se o serviço de registo não conseguir aceder à informação necessária por meios electrónicos e, tratando-se de prédio não descrito, em declaração que identifique os bens.

Acções e procedimentos cautelares

O registo provisório de acção e de procedimento cautelar é feito com base em certidão de teor do articulado ou em duplicado deste, acompanhado de prova da sua apresentação a juízo, ou com base em comunicação efectuada pelo Tribunal, acompanhada de cópia do articulado. Se a apresentação for feita pelo mandatário judicial é suficiente a entrega da cópia do articulado e de declaração da sua prévia ou simultânea apresentação em juízo com indicação da respectiva data. Ao contrário que anteriormente acontecia, a inscrição de acção não está sujeita a prazo de caducidade, não sendo por isso necessário renová-la.
Consultar a propósito arts. 92º/11 e 8º-B/3/a do Código do Registo Predial.

Decisões finais

O registo das decisões judiciais das acções registadas nos termos do artigo 3º do Código do registo predial (diploma disponível neste site) é feito com base em certidão da decisão ou em comunicação efectuada pelo tribunal acompanhada de cópia daquela.